Ne pas se laisser plumer par les banques...

[paradigme]

Hello !

Je lance cette nouvelle discussion car mon correspondant bancaire vient de changer et celui-ci me prend vraiment pour un c..

Il m'annonce un prêt immobilier à 4,17 (fixe) sur 20 ans, (apport 50%) !! celui qui l'a précédé me proposait du 4% au mois d'octobre. Depuis les taux ont bien baissés et je puis prétendre à du 3,75%.
http://www.meilleurtaux.com/

Après un deuxième coup de fil il me dit 4% décidément il se fout de ma g..... car "lui" il emprunte à la BCE à 1% et avec ça les actionnaires se la pètent !!

Quelle est votre stratégie pour éviter de se faire plumer !!

[krolik]

Simple :
Allez voir plusieurs banques et obtenir une offre de chacune d'elle...
La compétition "ça marche", si, si... J'ai expérimenté récemment pour ma fille.
Mais ce sont des marchands de tapis, l'affaire est claire.
Alors les traiter comme tels.
Traiter l'affaire dans un style "libano-auvergnat".
@+

[Remundo]

Attention Krolik sur les Auvergnats

C'est juste que nos montagnes sont rudes et qu'on ne peut pas payer plus que nécessaire.

[krolik]

Tout à fait, et en sus, la nécessité de la négociation à rallonge..
S'asseoir et faire un "mézé"...à la libanaise
Faire rentrer la notion de temps dans la discussion.

@+

[navidad]

Tu peux passer par un courtier comme moi.

Le peu de frais qu'il m'a pris (et uniquement si on passe par lui à la fin) a été très rentable vu le taux qu'il m'a négocié, et aussi vu tous les avantages qu'il a réussi à avoir (pas de pénalité si remboursement anticipé, assurance du prêt intéressante,...).

Inconvénient, quand tu acceptes, tu ne connais pas le nom de la banque.

[Alter Egaux]

paradigme, tu fais ton fil alors que je suis en pleine négociation de prêt. En effet, j'ai vendu ma maison en 2 mois, et je m'apprete à en acheter une avec un emprunt.
Je vais te faire un topo... (2 min)

[Alter Egaux]

Attention, le taux est important mais cela n'est pas le plus important. Pas besoin de passer par un courtier, c'est gratuit par meilleurtaux.

A négocier :
- le taux, hors assurance. Passer par meilleurtaux pour avoir une ou plusieurs banques aux taux pré négocié.
- l'assurance décès : demander une délégation d'assurance. via une banque, cela peut aller de 0,4 % à 0,36%. Par délégation, on peut aller vers du 0,15 % (suivant l'âge). Prendre un organisme ayant les reins solides comme la Cardif.
- les pénalités. Très important : tenter de négocier aucune pénalité de remboursement dès le départ, car lors d'un remboursement par anticipation, c'est du 3% et cela peut faire une somme importante. De plus, peut être dans ton cas, tu as un prêt relais (cas de vente de ton bien principal). Le prêt relais ne te rembourse pas 100 % de ton bien à vendre, mais souvent 70% ou 80% du bien. Dans ce cas, le jour de la vente/achat, il reste 30% de la somme du bien vendu sur le compte, et si tu veux le réinjecter pour réduire la durée du prêt et donc les intérêts, c'est 3% (les boules !) de perdu.
Enfin, on ne sait jamais, le but est de rembourser plus vite ton emprunt (sur 20 ans), tu peux avoir une rentrée d'argent à 5 ans ou 10 ans, l'idéal étant de le réinjecter dans le prêt. Bref, les banques peuvent le baisser facilement à 2%, mais l'idéal étant 0% de pénalité de remboursement.
- L’hypothèque conventionnelle : ne surtout pas prendre celle ci. L'hypothèque conventionnelle, à la vente du bien immobilier, le notaire (l'état) fait une main levée (valable durée de l'emprunt initial + 2 ans), même en cas de remboursement anticipé. Le top étant de prendre La caution d’un établissement spécialisé comme creditlogement. Résultat, pas de main levée, si tu n'arrives pas à rembourser le bien, tu as un délai pour le vendre toi même, la caution est un peu plus cher mais est remboursée lors de fin du prêt à environ 80% (attention, relancer creditlogement car il fait parfois exprès d'oublier après 10 ans d'emprunt). Marche aussi pour un prêt relais.
-Les Frais de dossier : excessivement cher. Peut être facilement divisible par 2 ou 3.
-Le type de prêt modulable : par exemple, mon premier prêt, je l'ai remboursé en 8 ans au lieu de 15 rien qu'en faisant va de petite augmentation sur les mensualités. Gratuit et quand on veut, à la baisse comme à la hausse.
- Prêt relais : négocier les 70% du bien au moins à 80%.

Pour le tout, la technique est de passer par meilleurtaux.com, en demandant la totale énuméré ci dessus. et avec la meilleur proposition, passer voir la banque et renégocier point par point.
Comme tu as 50% d'apport, c'est énorme. Il faut en profiter. Tu es pour une banque le candidat tip-top, ils doivent te faire un pont d'or.
Après une première négociation à la banque, passer avec la proposition à sa propre banque en demandant un alignement. Une fois aligner, passer à le banque de meilleurtaux.com. Puis à sa banque...
C'est ainsi qu'on peut avoir par exemple 0% de pénalités en cas de remboursement anticipé.

[moinsdewatt]

merci pour les tuyaux Alter Egaux ,

j' ai en vue un petit domaine sur la cote d' Azur : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2010/ ... euros-.php

[Alter Egaux]

merci pour les tuyaux Alter Egaux

De rien, c'est un plaisir. Lorsque l'on voit ce que coûte un emprunt sur 20 ans, 30 ans, cela dégoute un peu. Mes 3 emprunts, 8 ans, 7 ans, 12 ans pour le prochain (mais avec un prêt relais qui va le faire tomber à 8-9 ans), avec une option de remboursement anticipé.

Mais vu ce que va donner les retraites, mieux vaut en passer par un emprunt pendant qu'il est temps. Sinon, arriver à la retraite sans bien, c'est la dégringolade assurée. Nos anciens qui ont 600 à 900 euros avec une location survivent, pour ne pas dire basculent...

j' ai en vue un petit domaine sur la cote d' Azur : http://www.lefigaro.fr/immobilier/2010/ ... euros-.php

Trop gros pour moi. Je suis plutôt sobre comme gars...

[paradigme]

Chapeau Alter égaux tu portes bien ton nom, effectivement il faut tenir compte de tout un ensemble et négocier les frais de sortie est effectivement une bonne solution. J'ai commencé avec Meilleur.taux et effectivement ils assurent, de plus le gus de la banque actuel est "paniqué" car il a compris que je n'étais pas un gogo et que j'étais prêt à le quitter. Mais c'est une partie de poker et il est parti très haut pour descendre le moins bas possible... il sait que c'est pénible de changer de banque et que sa banque "mutualiste" non pas celle là -verte- l'autre tout de même... n'est pas la pire !

C'est vraiment étonnant comme les banques ramassent de l'argent à gogo, puisque l'argent qu'elle prêtent n'existe pas elle cherche à refourger du crédit à tout va... et au meilleur taux pas fou.

Je les soupçonne aussi d'avoir vent que les taux vont remonter un de ces quatre, et là ils veulent pas trop que le client en profite même si au final les banques joueront la carte inflationniste pour encore une fois gagner sur tous les tableaux.

[Alter Egaux]

et là ils veulent pas trop que le client en profite même si au final les banques joueront la carte inflationniste pour encore une fois gagner sur tous les tableaux.

Je te conseille de calculer ce que va te couter l'emprunt si tu ne te lances pas dans un objectif de rembourser au plus tôt (plus facile à dire qu'à faire avec un capitalisme de basse pression salarial) : a = d x (1 + i)^2
Si :
- a est l’argent,
- d, la dette,
- i représente le taux d’intérêt
- 2 est la durée de l'emprunt (2 ans dans l'exemple),

Paul Jorion explique sur son blog le coût réel d'un emprunt : ici
On comprend pourquoi la rupture est consommée : le prix d'un emprunt est exorbitant.

Mais c'est une partie de poker et il est parti très haut pour descendre le moins bas possible

Ta banque est la banque suiveuse : elle est là uniquement pour s'aligner. Elle ne te propose jamais en premier les meilleurs taux.

Tu peux aussi utiliser une seconde banque que pour l'emprunt (et le salaire), en gardant sa banque historique. C'est assez sain en ce moment d'avoir au moins 2 banques, notamment quand le second V du "W" de la subprime va éclater.

A noter : la technique des banques est de changer souvent d'interlocuteur pour éviter le "copinage" entre le commercial (souvent féminin) et l'emprunteur. Cela se pratique depuis presque une dizaine d'années. Très désagréable pour le client.

La nouvelle technique est de proposer une assurance pour l'appart ou la maison, assurance gratuite pendant 1 an, moyennant un prix non négociable sur les frais de dossier. C'est un calcul à faire, mais j'opte de toute façon pour une baisse significative des frais de dossier. Ils parient en fait sur une assurance qui va perdurée après les 1 an.

Un truc nouveau, c'est que meilleur taux a focalisé sur 1 seule banque toute la négociation, et a écarté un peu vite les autres. La dernière fois que j'avais fait cela, j'avais au moins 3 banques avec des taux correctes. Une dérive de meilleuxtaux, probablement, avec le succès.

Je ne l'ai pas dit mais l’hypothèque conventionnelle en cas de non remboursement de l'emprunt, c'est la vente à la bougie de ton bien. Traumatisant. Il vaut mieux se renseigner avant qu'après. Il existe encore des personnes, souvent non utilisateurs d'internet, qui prennent un emprunt sans presque rien négocier hors le taux du prêt. Une très grave erreur, qui peut dans quelques années couter très cher. Mieux vaut demander à son entourage, voire à un copain sérieux.

J'ai aussi pratiqué 2 fois dans les années 90 les renégociations de prêt : à 2 reprises, j'ai menacée ma banque de partir (rachat d'emprunt) s'il ne baissait pas le taux (impossible à faire actuellement vu les taux canons). De mémoire, je suis passé de 8 % à 6,75% à 5,25% (en gros), en restant dans la même banque et en négociant les frais de dossier. La négociation est un peu plus rude, mais ça le fait. C'est ainsi que je suis passé de 15 ans à 8 ans.

En fait ,il faut bien comprendre que une banque est un partenaire commerciale qui perdure. Les rapports sont cordiaux, mais c'est un terrain de guerre. En empruntant, tu joues ta vie financière. Tu n'es donc pas là pour jouer au naïf américain qui va emprunter pour 2 SUV et une maison 4 fois au dessus de ses moyens, mais pour finir ta vie en dehors d'un caniveau.
De toute façon, lorsque tu es rude en négociation avec ton banquier (et que tu en as les moyens : apport), le rapport de force s'équilibre.

Un banquier m'a dit que les riches négociaient jusqu'à la gratuité de tous les frais, y compris la CB. C'est dire qu'ils ont l'habitude de négocier chaque point.

Prêt relais : négocier les 70% du bien au moins à 80%

Mine de rien, c'est important. Cela me fait par exemple passer de 15 ans à 12 ans, avec une baisse en passant de taux.
A prendre aussi par précaution si bien à vendre. Imagine que les acheteurs ne viennent pas lors de la signature définitive (accident, autres), la banque n'acceptera pas un trou béant dans ton compte chèque.

[AJH]

Dans le coût total d'un emprunt, ne pas oublier de déduire l'inflation... ce qui fait diminuer le coût réel pour l'emprunteur, sans que ça ne coûte un centime à la banque
(je n'essaye pas de défendre les banques )

[Alter Egaux]

Dans le coût total d'un emprunt, ne pas oublier de déduire l'inflation... ce qui fait diminuer le coût réel pour l'emprunteur, sans que ça ne coûte un centime à la banque

En effet, le top pour un emprunteur est une période d'inflation. Les années 90 ont été pas trop mal. Les années 2000 ont été pourries. Mais c'est sans compter le statut de la BCE.
L'objectif principal de la BCE est de maintenir la stabilité des prix, c'est dit !

[paradigme]

Voilà j'ai reçu une offre qui peut être étudiée, la voilà, vos sentiments ?
:

Vous trouverez notre proposition pour un pret de 60 000 euros sur 240 mois à 3,85 %, plus assurance 1 tête 100 % soit 13,98 euros mensuel.
Il faut aussi compter les parts sociales pour la garantie "****" ( 300 euros ), restituées à la fin du prêt et 450 euros de frais de dossier.

[Alter Egaux]

Vous trouverez notre proposition pour un pret de 60 000 euros sur 240 mois à 3,85 %, plus assurance 1 tête 100 % soit 13,98 euros mensuel.
Il faut aussi compter les parts sociales pour la garantie "****" ( 300 euros ), restituées à la fin du prêt et 450 euros de frais de dossier.

Taux bon mais peux mieux faire : 3,65% en fixe est possible surtout avec 50% d'apport.
Négocie les pénalités de remboursements anticipés, car sur 20 ans, il peut s'en passer des choses (inflation, rentrée d'argent,...).
Tu n'as pas plus de précision sur l'assurrance ?
Le TEG ?
Le coût de l'emprunt ?
Le type de prêt ? Est il modulable ?